Grundstücksbewertung: Grundstückswert ermitteln und richtig bewerten
Der Wert eines Grundstücks hängt von weit mehr ab als nur von Grundstücksgröße und Bodenrichtwert. Entscheidend sind unter anderem Lage, Bebaubarkeit, Erschließung, Grundstückszuschnitt, Bodenbeschaffenheit und rechtliche Rahmenbedingungen. Eine fundierte Grundstücksbewertung zeigt, welcher Wert unter den aktuellen Marktbedingungen realistisch ist.
Besonders vor einem Verkauf, Kauf, einer Erbschaft, Scheidung oder geplanten Projektentwicklung kann eine professionelle Wertermittlung eine wichtige Entscheidungsgrundlage schaffen.
Besonders vor einem Verkauf, Kauf, einer Erbschaft, Scheidung oder geplanten Projektentwicklung kann eine professionelle Wertermittlung eine wichtige Entscheidungsgrundlage schaffen.
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Wozu dient eine Grundstücksbewertung?
Eine Grundstücksbewertung dient dazu, den realistischen Wert eines Grundstücks zu ermitteln und damit eine fundierte Grundlage für wichtige Entscheidungen zu schaffen. Dazu gehören insbesondere die Festlegung eines angemessenen Verkaufspreises, rechtliche oder steuerliche Fragestellungen sowie die Planung zukünftiger Bau- oder Entwicklungsmaßnahmen.
Gerade beim Verkauf schützt eine realistische Bewertung davor, das Grundstück deutlich unter seinem möglichen Marktwert anzubieten oder mit einem überhöhten Preis unnötig lange am Markt zu bleiben.
Gerade beim Verkauf schützt eine realistische Bewertung davor, das Grundstück deutlich unter seinem möglichen Marktwert anzubieten oder mit einem überhöhten Preis unnötig lange am Markt zu bleiben.
Wie wird der Wert eines Grundstücks ermittelt?
1
Bodenrichtwert
Den aktuellen Bodenrichtwert der pas- senden Bodenrichtwertzone ermitteln.
→
2
Grundstücksdaten
Fläche, Zuschnitt, Erschließung und bau- rechtliche Vorgaben erfassen.
→
3
Grundwert berechnen
Bodenrichtwert und Grundstücksgröße werden zusammengeführt.
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Bodenwert
4
Individuelle Einflussfaktoren
Lage, Bebaubarkeit, Umgebung und rechtliche Besonderheiten werden zusätzlich berücksichtigt.
5
Marktvergleich
Der errechnete Wert wird mit regionalen Ver- kaufsdaten ähnlicher Grundstücke verglichen.
Ergebnis: Aus dem rechnerischen Bodenwert, den individuellen Grundstücksmerkmalen und den aktuellen Marktdaten entsteht eine realistische Einschätzung.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert, Bodenwert und Grundstückswert?
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Bodenrichtwert | Durchschnittlicher Lagewert innerhalb einer Bodenrichtwertzone. |
| Bodenwert | Wert des Bodens auf Grundlage des Bodenrichtwerts und der Grundstücksfläche. |
| Grundstückswert | Gesamtwert unter zusätzlicher Berücksichtigung individueller Faktoren wie Bebaubarkeit, Erschließung und rechtlicher Besonderheiten. |
📌 Gut zu wissen
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Ausgangspunkt der Grundstücksbewertung, entspricht aber nicht automatisch dem tatsächlichen Verkaufspreis. Erst die individuellen Eigenschaften des Grundstücks und die aktuelle Marktsituation ergeben eine realistische Einschätzung des Grundstückswerts.
Mit welchen Verfahren wird der Grundstückswert berechnet?
Welche Bewertungsmethode geeignet ist, hängt unter anderem davon ab, ob ausreichend Vergleichsdaten vorhanden sind, wie das Grundstück genutzt wird und ob daraus laufende Erträge entstehen.
Vergleichswertverfahren
Eignet sich vor allem dann, wenn ausreichende reale Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke vorliegen. Die Preise tatsächlich verkaufter Vergleichsobjekte werden herangezogen und auf die Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks übertragen.
Bodenrichtwert-Methode
Fehlen ausreichend Vergleichsdaten, kann der Bodenrichtwert als Ausgangspunkt dienen. Vereinfacht gilt:
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Grundstückswert
Bei Grundstücken mit unterschiedlichen Flächenqualitäten, etwa Bauland und unbebautem Hinterland, muss die Berechnung entsprechend differenziert werden.
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Grundstückswert
Bei Grundstücken mit unterschiedlichen Flächenqualitäten, etwa Bauland und unbebautem Hinterland, muss die Berechnung entsprechend differenziert werden.
Ertragswertverfahren
Bei reinen Grundstücken spielt das Ertragswertverfahren eine eher untergeordnete Rolle. Es kann jedoch relevant sein, wenn das Grundstück selbst nachhaltig Erträge erzielt, beispielsweise durch Erbbaurechte, Stellplätze oder gewerbliche Bodenpacht.
Bauträgerkalkulation
Bei entwicklungsfähigem Bauland kann auch die Bauträgerkalkulation relevant sein. Dabei werden vom erwarteten Verkaufserlös des später entwickelten Projekts die Baukosten und die Gewinnmarge des Bauträgers abgezogen. Der verbleibende Betrag bildet die Grundlage für den möglichen Grundstückskaufpreis.
